房地产项目投资经济测算（word）.docx
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2023-01-28
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房地产项目投资经济测算
内容导图：
1
、
基础知识
2
、常规开发项目经济测算
3
、租赁项目经济测算
4
、不动产价值测算
一、基础知识
1
、
需进行测算的三种常见情况：
（
1
）
、
常规开发项目经济测算
项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等
（
2
）
、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力
关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。
（
3
）
、不动产价值测算
原理
为收益还原法，即柑橘未来收益测算不动产原值。
2
、名词解释
（
1
）
、项目建设总投资
对于一般房地产项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的材料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。
（
2
）
、土地成本
即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置土地时由买方缴纳的水费构成。土地取得的方式有三种：征用农地、场地平整及临时设施费等
（
3
）
、
勘察设计和前期工程费
主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用
、场地平整及临时设施费等。
（
4
）
、建筑安装工程费
土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费
（
5
）
、室外工程和市政配套
城市规划要求的区内
基础设施配套和公共配套建设费用、室外工程主要是附属工程建设费用。
（
6
）
、其他工程费
包括工程监管费和竣工验收费
（
7
）
、管理费用
指为组织和管理房地产经营活动所必要的费用。
（
8
）
、财务费用
财务费用市值为项目筹集资金二发生的各项费用，主要为借款利息。
（
9
）
、可运用资金
至开发物业销售、经营带来的现金净流入。
3
、项目评价指标体系
静态评价指标：
（
1
）
、投资收益率
情态分析指标一：项目单位投资成本获得利润的能力，可以除以开发年数得出年投资收益率。
（
2
）
、静态
回收期
情态分析指标二：是指在不考虑货币时间价值的条件下，以项目的净收益回收全部投资所需要的时间。
（
3
）
、盈亏平衡点
情态分析指标三：指收入全部等于成本时的项目销售率。
动态评价指标
（
1
）
、项目净现值
动态分析指标一：净现值是投资项目在寿命期内（即投资活动有效期内）的净现金流量按基准收益率折算到项目建设期初的基准年后的数值。
（
2
）
、内部收益率
动态分析指标二：就是指项目寿命期内使投资方案净现值为
0
的贴现率。
（
3
）
、项目净现值率
动态分析指标三：
亦称动态投资收益率，它表达了单位同投资现值所获得的净收益现值的大小
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